ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ, а также в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона N 237-ФЗ процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, и в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Говоря простым языком, кадастровая стоимость – это стоимость земельных участков, объектов капитального строительства (зданий и помещений в них) рассчитываемая в настоящее время специально созданными для этих целей государственными бюджетными учреждениями (ГБУ), в каждом субъекте РФ.

Рассчитанная ГБУ кадастровая стоимость объектов недвижимости используется для определения налоговой базы при исчислении земельного налога, налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц, налога на доходы полученного при реализации недвижимого имущества, выкупной цены объектов недвижимости, арендной платы за пользование объектами недвижимости и в иных случаях.

Для чего требуется процедура снижения кадастровой стоимости

Снижение кадастровой стоимости позволяет уменьшить издержки по налоговым и и арендным платежам владельцев и арендаторов объектов недвижимости. 

Сниженная кадастровая стоимость применяется также для снижения выкупной стоимости и налогообложения на: 
– имущество организаций;
– земельного налога;
– арендной платы при условии ее исчислении из кадастровой стоимости;
– уменьшения ставки налога на имущество физ. лиц стоимостью более 300 000 000 руб.
(налог на роскошь, регулируется Налоговым Кодексом РФ и законодательством субъектов РФ);
– выкупной стоимости земельных участков либо ОКС;
и в иных случаях. 

Обращаем ваше внимание процедура оспаривания кадастровой стоимости изменилась

При введении в гражданский оборот такого понятия как кадастровая стоимость, оценка и определение кадастровой стоимости недвижимости проводилась на основание Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ. В рамках этого закона государственную кадастровую оценку по заказу уполномоченного органа (Правительства субъекта РФ) могла провести любая организация или частное лицо, имеющее членство в СРО (Саморегулируемая организация оценщиков) при наличии заказа на государственную оценку. В последующем определенная кадастровая стоимость утверждалась заказчиком и применялась в течение определенного времени (от 2 до 5 лет).

После принятия Федерального закона N 237-ФЗ государственную оценку кадастровой стоимости проводят государственные бюджетные учреждения (ГБУ). 

 В полномочия ГБУ входит: 

– определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;
– предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;
– рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
– иные полномочия, предусмотренные Федеральным законом N 237-ФЗ.

Важно отметить такие положения Федерального закона N 237-ФЗ (ст. 7 Полномочия бюджетных учреждений, связанные с определением кадастровой стоимости), как:

Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости. 

– убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения;

– субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Так что же изменилось

Ранее, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, ни заказчик проведения государственной кадастровой оценки (Правительство субъектов РФ), ни исполнитель (оценочная компания) не несли никакой ответственности при установлении кадастровой стоимости в размере ее реальной стоимости. При этом завышение кадастровой стоимости от ее реальной стоимости нередко было очень высоким и составляло десятки процентов, а в некоторых случаях и в разы от их действительной стоимости.  

Кроме того, при оспаривании кадастровой стоимости затраты, понесённые заинтересованным лицом (собственником объекта недвижимости), такие как оплата государственной пошлины при обращении в суд, затраты на подготовку отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, затраты на проведение судебно-оценочной экспертизы не возмещались. Возмещение затрат собственника если и происходило, то исключительно в редких случаях, и говорить, что это сложившаяся тенденция не приходиться, о чем также говорит сложившееся судебная практика.

В настоящее же время при проведении государственной кадастровой оценки как заказчик работ, так и ГБУ несут ответственность за качество проводимой оценки кадастровой стоимости. 

Можно предположить, что заинтересованные лица как со стороны Правительства, так и ГБУ будут всячески защищать свои интересы как в комиссии по рассмотрению споров, так и в суде, меня свой подход к спору с формального как было ранее, на более основательный и принципиальный.

Почему мы не советуем обращаться в комиссию при ГБУ

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть оспорены в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (ч. 1 ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 №237-ФЗ).

При этом частью 22 статьи 22, ФЗ 237 установлено, что решение комиссии может быть оспорено в суде.

В соответствии с частью 22.1. статьи 22 ФЗ 237 Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования.

– заказчики государственной кадастровой оценки - правительство. И они могут оспорить решение, вынесенное комиссией при ГБУ в суде. Что увеличит срок и возможность снижения кадастровой стоимости.

– доработанным проектом Федерального закона N 237-ФЗ (на стадии согласования, не принят), предусмотрена персональная ответственность руководителя ГБУ за недобросовестность отчета, по оценке кадастровой стоимости.

Схожие положения в части права органов местного самоуправления оспаривать результаты кадастровой стоимости, утвержденные комиссией по рассмотрению споров, содержались и в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулировавшего процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

Не всегда, но встречались случаи, когда собственник, успешно оспоривший результаты государственной кадастровой оценки в части своего имущества, в комиссии по рассмотрению споров, в последующем вынужден был участвовать в судебном процессе, инициированном органом местного самоуправления, несогласным с решением комиссии.

Мы предполагаем, что в будущем органы местного самоуправления будут все чаще и чаще обращаться с такими заявлениями в суд, и в случае удовлетворения их требований будут устанавливать несоответствующую рыночной стоимость, результаты которой уже невозможно будет оспорить.

Именно по этим причинам, Юристы «Консул Групп» не всегда рекомендуют оспаривать кадастровую стоимость в комиссии, в определенных ситуациях выгоднее всего идти сразу в суд.

Также хотелось бы обратить внимание, что изменились правил возврата излишне уплаченных налогов, исчисленных из кадастровой стоимости:

В связи с принятием Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации", в случае изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости перерасчет уплаченных налогов можно произвести, начиная не с периода, когда она была пересмотрена (года подачи заявления как было ранее), а с начала применения оспоренного значения (даты утверждения кадастровой стоимости). При этом стоит учитывать, что переплату нельзя вернуть больше чем за три года.

Снижение кадастровой стоимости с ООО ЮК «Консул Групп»

Мы занимаемся юридическим сопровождение по вопросам недвижимости и оказываем весь спектр соответствующих услуг под ключ. Это значит, что вы потратите минимум время и получите максимум эффективности, так как наши юристы являются специалистами в сфере оспаривания кадастровой стоимости.

Специалистами ЮК «Консул Групп» прорабатываются все варианты снижения кадастровой стоимости, при изучении запроса, выявляются следующие особенности объекта:

– кадастровую стоимость определили по некорректным данным, указана неправильная площадь, не тот материал стен, 
неправильно выделены особенности разрешенной эксплуатации участка и прочее;

– кадастровая цена больше рыночной (на момент установления кадастровой стоимости);
– проведено изменение ВРИ земельного участка;
– проведено межевание земельного участка.
– проведено изменение границ объектов капитального строительства и т.д.

Как мы решим вопрос:

1. Проанализируем сложившуюся у Вас ситуацию и предложим прогноз по оптимизации 
расходов на объекты недвижимости за счет снижения кадастровой цены;

2. Обсудим все вопросы и нюансы на консультации;
3. Разработаем индивидуальную стратегию оспаривания кадастровой стоимости для Вас;
4. Заключим договор, где пропишем ключевые моменты оказания услуги;
5. Соберем необходимую документацию для подачи заявления;
6. Проведем оценку объекта недвижимости;
7. Подготовим заявление в Комиссию (при необходимости);
8. Оспорим кадастровую стоимость вашего объекта в суде.