Очень часто при совершении сделок с недвижимым имуществом стороны стараются закрепить свои намерения путем передачи или получения части денежных средств в счет будущей покупки недвижимости. Стороны сделки прибегают к такой форме закрепления своих намерений как “Задаток”, Аванс” и реже “Обеспечительный платеж”. При этом зачастую стороны не прибегают к профессиональной помощи специалистов, юристов либо риэлторов, в то же время не всегда различая разницу в данных соглашениях, готовят самостоятельно документы по образцам взятым из интернета, что иногда приводит к плачевным результатам, таким как: отказ вернуть деньги, несогласие покупателя или продавца выйти на сделку, навязывание условий о которых стороны изначально не договаривались и тп. В таких случаях людям приходиться обращаться в суд за своей защитой, но исход судебного процесса также не может быть гарантирован, и в каждом случае зависит от множества обстоятельств, предвидеть которые невозможно.
Хотелось бы поделиться показательным случаем из моей практики.
Наш будущий клиент самостоятельно искал для себя квартиру. Как водится — по объявлениям. Выбрав понравившийся вариант, без участия агента по недвижимости, юриста, либо другого специалиста, подписал с продавцом соглашение о задатке и внес за квартиру 300 000 ₽.
В последующем при процессе обсуждения деталей будущей сделки возникли разногласия — не смогли договориться по поводу мебели. Изначально было заявлено, что она итальянского производства и входит в оговоренную стоимость квартиры, а выяснилось — мебель подделка, и цена на нее идет плюсом к основной стоимости квартиры, а без мебели квартира не продается.
Важно понимать, что задаток преследует цель побудить сторону в договоре к надлежащему исполнению взятых ей на себя обязательств и гарантировать интересы другой стороне договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
По общему правилу если сделка не состоялась по вине того участника, который вносил сумму задатка, то уплаченные денежные средства ему не возвращаются, если же сделка не состоялась по вине участника сделки, который получил денежные средства, то в этом случае он должен выплатить двойную сумму полученных денежных средств.
Поскольку стороны в ходе переговоров по предстоящей сделке не смогли договориться об ее условиях, мои клиенты попросили продавцов вернуть задаток. Бог с ним, с двойным размером, верните хотя бы 300 000 ₽. Продавцы отказались, а покупатели обратились к нам за помощью по возврату суммы задатка.
Проанализировав вводные, стало понятно, что стороны соглашение о задатке подготовили небрежно, отсутствовал предварительный договор купли-продажи в котором должны были быть согласованы все существенные условия будущей сделки, а поскольку основная функция задатка заключается в том, что задаток служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в отсутствие такого соглашения шансы на взыскание задатка в двойном размере были минимальны.
Тем не менее, не помочь в данной ситуации клиенту мы не могли, предварительно проговорив все риски и последствия судебного разбирательства, заключили договор на оказание услуг и приступили к работе.
Разумеется, в начале мы предприняли попытки урегулировать спор в досудебном порядке. Но в процессе переговоров выяснилось, что квартира была уже продана третьим лицам, продавец никаких денег возвращать не собирается, озвучил, что у него имеется свой адвокат — мол с ним в суде и разговаривайте. Как говориться “попытка - не пытка”, ничего другого не оставалось как идти за правдой в суд.
Подготовили и подали в суд иск о возврате задатка в двойном размере. Суд первой инстанции нашим доводам не внял, решил признать задаток авансом и взыскать с ответчика 300 000 в пользу нашего клиента. По моей практике это было одно из самых худших и необоснованных решений, в связи с чем нас такое решение не устроило, и мы подготовили апелляционную жалобу, итогом которой решение суда первой инстанции было полностью отменено, по делу было принято новое решение, о взыскании в пользу нашего клиента задатка в двойном размере — 600 000 ₽.
Кроме того, после всех судебных разбирательств, мы взыскали с ответчика расходы, которые понес наш клиент в ходе ведения дела в суде, а также издержки, связанные с расходами на представителей в размере 30 000 рублей, что составило более 60 % от стоимости наших услуг.